in

איך קונים נכס נדל”ן בצורה נכונה?

בשנים האחרונות, קניית נדל”ן לצורך השקעה, הפכה לרווחת יותר ויותר בקרב הישראלים. במקום להשקיע את הכסף בתכנית ייחודית בבנק או בקרן הפנסיה עם סיכון ותשואה נמוכים, ניתן להשקיע את ההון בנכס שתשואתו עומדת על 6% בממוצע מדי שנה, בתחום שנמצא במגמת עליה תמידית. ובכל זאת, למרות הנתונים היפים והיציבות בשוק הנדל”ן בישראל, ישנם רבים שמעדיפים לסגור את כספם בקרנות או להיכנס לשוק המניות – בין אם מחוסר הבנה בתחום הנדל”ן ובין אם מחשש להפסיד את הכסף בעסקאות שאינן רווחיות.

מה זה נכס להשקעה?

דירה להשקעה היא דירה אשר נקנית שלא לצורך מגורי בעליה, אלא לטובת השכרתה ו/או מכירתה, במחיר גבוה יותר מאשר היא נקנתה. השוק הישראלי מיטיב עם בעלי הדירות בכך שמדי שנה מאמירים המחירים – זה אולי לא טוב לשוכר, אך זה בהחלט טוב לבעל הדירה. מכיוון שמחירי הדירות בארץ עולים בהתמדה, הרווחים הצפויים מעסקה שכזו עומדים לרב על 6-10% מדי שנה, נתון שנתקשה למצוא בענפים אחרים. הסיכון, לעומת זאת, ובמיוחד ביחס לתכניות ואפיקי השקעה אחרים – נמוך במיוחד.

למי מתאים להשקיע בנדל”ן?

האפשרות פתוחה לכל אדם שברשותו הון עצמי שמספק על מנת לקבל משכנתא מהבנק לרכישת הנכס. הון עצמי לקבלת משכנתא עומד על 30% לפחות מערכו של הנכס. מכאן, ניתן להבין שרכישת דירה נאה בתל אביב, תדרוש, קרוב לוודאי, הון עצמי שעומד על לפחות חצי מיליון ₪, בעוד דירה באזורים אחרים בארץ, ובפרט באזורי פריפריה, יכולה להסתכם בהון עצמי שעומד על פחות מ-150 אלף ₪. מי שמזלו שפר עליו, וברשותו הון עצמי גבוה במיוחד, יוכל לרכוש דירה ללא צורך במשכנתא כלל, וישלם 100% מערכו של הנכס בזמן הרכישה.

למה כדאי להשקיע בנדל”ן?

  • השקעה בנדל”ן נחשבת להשקעה סולידית, במיוחד בישראל. מחירי הדירות עולים לאורך השנים, וגם במקרה של ירידה, היא תהיה מתונה ולא תעלים את הנכס. בשוק המניות, לעומת זאת, ישנן ירידות חדות ומידיות שעלולות להשאיר משקיעים חסרי כל.
  • השקעה בנדל”ן עוברת בירושה ללא מיסוי, לעומת השקעה בקרן פנסיה – שם רק חלק מהכספים שנצברו עוברים למשפחה, בהתאם לבחירתו של המשקיע.
  • השקעה בנדל”ן מביאה איתה שקט נפשי עם אפשרות לבחינת הזדמנויות נוספות בעתיד – מחירי דירות לא יורדים בין לילה וניהול סיכונים וכן תכנית עסקית הם משהו שניתן לעשות ללא לחץ ובאופן מושכל.
  • בענף הנדל”ן, בניגוד לענפים אחרים, הבנקים מאפשרים קבלת הלוואה גדולה שעומדת על למעלה מ-70% מערך הנכס. הזדמנות מצוינת ליצור כסף נוסף גם כשאין את כל הסכום מלכתחילה.
  • החשש של הבנקים וגופים פיננסיים מפני מתן הלוואות הוא האפשרות להפסד וחוסר יכולת של המלווה לעמוד בהתחייבויותיו. לכן, ישנן ריביות גבוהות. בשוק המשכנתאות, הריבית היא הנמוכה ביותר ביחס לכל הלוואה אחרת מכיוון שבמקרה זה, לבנק יש נכס פיזי כבטוחה.
  • התשואה מנכס להשקעה גבוהה ביחס להשקעות אחרות, ויכולה להגיע עד כ-15% בשנה.

 

כיצד נקנה דירה להשקעה במינימום טעויות

מחיר הנכס

רכישה של דירה יקרה או זולה מדי, עלולה להביא איתה קושי במציאות רוכש/שוכר ובסיכון לאי עמידה בתשלומים – דירה יקרה מדי פונה לאחוז מצומצם יחסית באוכלוסיה, ואילו דירה זולה מדי, שנחשבת לפיתוי, לא תמיד תעמוד בסטנדרטים של השוכרים או הקונים, אם בשל מצבה הפיזי ואם בשל המיקום שלה. קניה של נכס פגום במחיר זול הדורש שיפוץ, לא תמיד לוקחת בחשבון עלות נוספת שיכולה להסתיים בעשרות ומאות אלפי שקלים מעבר למחיר הדירה, בורות בתקציב ואילוצים נוספים.

מיקום הנכס

אחת הבחירות החשובות במיוחד ברכישת דירה להשקעה היא מיקומו של הנכס הפוטנציאלי, כיוון שכאן טמונה ההזדמנות העסקית לרווחים גבוהים. כניסה לאזור בו יש היצע גדול של נכסים להשכרה, עלולה להוביל לתחרות בה אתם תהיו המפסידים בהתפשרות על מחיר או על איכות הדיירים. מומלץ לבחור באזור אטרקטיבי שבעתיד הנראה לעין לא יסבול מבניה מאסיבית. זאת, ניתן לבדוק באמצעות הידברות עם אגף התכנון ברשות. נבדוק את מצבה הסוציו-אקונומי של השכונה והעיר, במטרה להעריך את מחיר השכירות שנדרוש. דירה יקרה בפריפריה, לדוגמא, יתכן ותתקשה למצוא רוכש ותביא לאי עמידה בתשלום או בהתפשרות על שכר הדירה החודשי. כדי לבדוק את התשואה באזור, נחלק את השכירות השנתית במחיר הקניה המלא ונשאף לאחוז גבוה ככל הניתן.

 

בדיקת מצבו המשפטי והפיזי של הנכס

לאחר שאיתרנו נכס פוטנציאלי, נבדוק האם הוא מעוקל או משועבד והאם ניתן להעביר אותו על שמנו וכן את מצבו התכנוני – האם ישנן חריגות בניה והאם הוא נבנה בהיתר. דילוג על שלב זה, או קלות ראש, יובילו בעתיד לבירוקרטיה ומהלכים שיגזלו זמן וכסף מהקונה החדש. בנוסף, יש לבדוק היטב את מצבו הפיזי של הנכס – חשמל, אינסטלציה, נזילות וכדומה. לאחר חתימה, מי שיישא בהוצאות תיקון ושיפוץ יהיה הקונה החדש.

מיסים ושאר ירקות

במקרה של דירה ראשונה, וכל עוד השווי שלה לא עולה על 1.6 מיליון ₪, לא תידרשו לשלם מס. מעבר לסכום זה, המס יהיה מדורג. ברכישה של דירה שניה ומעלה, מס הרכישה יהיה בגובה של 8% מערך הנכס. לעומת זאת, במחירה של דירה ראשונה אשר הוחזקה למעלה מ-18 חודשים בבעלותו של הרוכש לא נידרש לשלם מס שבח, ובמכירה של דירה שניה נשלם מס של 25% מהרווח.

תגובות

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

Loading…

0

שתף אותנו

0 שתף אותנו

במה כדאי להשקיע בשנת 2020?

שכונת YAROK בתל מונד: קוטג’ דו-משפחתי על קרקע פרטית במחיר של דירה רגילה